Avant tout projet de construction, d'extension ou de modification de votre maison, la question est la même : quelle autorisation faut-il demander ? Trois cas existent : aucune formalité, déclaration préalable (DP) ou permis de construire (PC). La réponse dépend de la surface créée, de l'emprise au sol, de la localisation de votre terrain et de la surface totale après travaux.
Les notions à connaître
Surface de plancher : somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, mesurée à l'intérieur des murs, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, après déduction des escaliers, gaines, garages et combles non aménageables.
Emprise au sol : projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs compris. Une terrasse couverte, un carport ou un auvent créent de l'emprise au sol sans créer de surface de plancher.
Zone urbaine (zone U) : secteur ainsi classé par le plan local d'urbanisme de votre commune. Les seuils de la déclaration préalable y sont plus élevés.
Aucune autorisation
- Construction neuve de moins de 5 m² d'emprise au sol et de surface de plancher, et de moins de 12 m de hauteur.
- Piscine de moins de 10 m².
- Mur de moins de 2 m de hauteur (sauf si le PLU impose une déclaration pour les clôtures).
- Travaux d'entretien et de réparation ordinaires, remplacement à l'identique.
Même sans formalité, les règles du PLU s'appliquent : un abri de 4 m² doit respecter les distances aux limites.
Déclaration préalable
| Projet | Condition |
|---|---|
| Construction nouvelle (abri, garage, annexe) | Entre 5 et 20 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher |
| Extension d'une construction existante | Entre 5 et 20 m², ou entre 5 et 40 m² en zone U d'un PLU, sans porter le total au-delà de 150 m² |
| Piscine | Bassin de 10 à 100 m², non couvert ou avec abri de moins de 1,80 m |
| Modification de l'aspect extérieur | Fenêtres, portes, façade, toiture, velux, couleur |
| Changement de destination | Sans modification de structure porteuse ni de façade |
| Clôture | Si le PLU ou une délibération l'impose |
| Division foncière | Lot à bâtir sans création de voie ou d'espace commun |
Le délai d'instruction est d'un mois, porté à deux mois en périmètre de monument historique.
Permis de construire
- Toute construction nouvelle de plus de 20 m².
- Extension de plus de 20 m² (hors zone U) ou de plus de 40 m² (en zone U).
- Extension de 20 à 40 m² en zone U si la surface totale dépasse 150 m² après travaux.
- Changement de destination avec modification de la structure ou de la façade.
- Piscine de plus de 100 m² ou abri de plus de 1,80 m de hauteur.
Le délai d'instruction est de deux mois pour une maison individuelle et ses annexes, trois mois dans les autres cas, prolongé en cas de consultation de l'Architecte des Bâtiments de France.
Le piège du cumul
Les seuils s'apprécient par rapport à la construction existante à la date de la demande, mais la mairie peut considérer comme un seul projet des travaux fractionnés dans le temps pour échapper au permis. Et surtout, la surface totale après travaux est le critère qui fait basculer vers le permis et vers le recours obligatoire à un architecte au-delà de 150 m². Vérifiez toujours ce total avant de choisir votre procédure.
Dans le doute
Le service urbanisme de votre mairie peut vous renseigner sur le zonage de votre parcelle, et un certificat d'urbanisme d'information (CUa) vous donne les règles applicables. Le plus simple reste de nous soumettre votre projet : nous vérifions le zonage, calculons les surfaces et vous indiquons la procédure, avant de constituer le dossier de déclaration préalable ou de permis de construire.
Cet article donne les règles générales.
Chaque commune, chaque parcelle et chaque maison ont leurs particularités. Pour une réponse sur votre projet, un appel suffit.