Les seuils d'urbanisme (5 m², 20 m², 40 m², 150 m²) s'appliquent à des surfaces précisément définies. Les confondre conduit à choisir la mauvaise procédure ou à sous-estimer une taxe. Voici les trois surfaces à connaître.
La surface de plancher
Définie à l'article R111-22 du Code de l'urbanisme, c'est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction :
- des surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
- des vides et trémies d'escaliers et d'ascenseurs ;
- des surfaces de stationnement des véhicules (garage, carport fermé) ;
- des combles non aménageables ;
- des locaux techniques des immeubles collectifs, caves et celliers en collectif.
Un garage accolé ne crée donc pas de surface de plancher, mais il crée de l'emprise au sol. Des combles avec 2,20 m sous faîtage et 1,20 m en pied de rampant comptent uniquement pour la partie au-dessus de 1,80 m.
L'emprise au sol
C'est la projection verticale au sol du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (article R420-1). Elle inclut le garage, un carport, un auvent, une terrasse couverte, un balcon en surplomb. Elle exclut une terrasse de plain-pied non couverte, les ornements et les éléments enterrés. Les PLU fixent souvent une emprise au sol maximale en pourcentage de la parcelle (par exemple 30 ou 40 % en zone pavillonnaire).
La surface habitable
Définie par le Code de la construction (article R156-1), elle sert à la location, à la vente et aux diagnostics, pas à l'urbanisme. Elle exclut les murs, cloisons, escaliers, embrasures, et les pièces de moins de 1,80 m de hauteur, ainsi que garages, caves, combles non aménagés, balcons et vérandas. Elle est toujours inférieure à la surface de plancher.
Exemple : une maison de plain-pied
Une maison de 11 m sur 10 m hors tout, avec des murs de 30 cm, un garage intégré de 5 m sur 5 m et un auvent de 3 m sur 2 m devant l'entrée :
- Emprise au sol : 11 × 10 + 3 × 2 = 116 m².
- Surface de plancher : (11 − 0,6) × (10 − 0,6) − 25 (garage) ≈ 97,8 − 25 ≈ 73 m².
- Surface habitable : environ 65 m², selon les cloisons.
Si l'on ajoute une extension de 38 m² de surface de plancher en zone U, le total passe à 111 m² : déclaration préalable, sans architecte. Avec une maison de départ à 120 m², le même projet atteindrait 158 m² : permis de construire et architecte obligatoires.
La surface taxable
Pour la taxe d'aménagement, une quatrième surface existe : la surface taxable, proche de la surface de plancher mais incluant les garages et les combles de plus de 1,80 m. C'est sur elle qu'est calculée la taxe après l'obtention de l'autorisation.
Pourquoi un relevé précis change tout
À quelques mètres carrés près, un projet bascule d'une procédure à l'autre. Un relevé de l'existant mesuré au laser, avec le calcul des surfaces au sens de l'urbanisme, est la base de toute décision. C'est la première chose que nous faisons pour un projet d'extension ou de rénovation.
Cet article donne les règles générales.
Chaque commune, chaque parcelle et chaque maison ont leurs particularités. Pour une réponse sur votre projet, un appel suffit.